Konut piyasalarında şehirler arasındaki fark büyüyor
Dünyanın önde gelen kentlerinde konut fiyatlarının gelirler ve kiralarla olan ilişkisi farklı yönlerde gelişiyor.
UBS tarafından hazırlanan Global Gayrimenkul Balonu Endeksi 2026, 23 büyük şehrin konut piyasasındaki fiyat hareketlerini ve olası dengesizlikleri karşılaştırdı.
Araştırmada konut fiyatlarının yanı sıra kira seviyeleri, hane gelirleri, kredi koşulları ve konut arzı gibi göstergeler de dikkate alındı.
Sonuçlar, küresel ölçekte ortak ekonomik koşullar yaşanmasına rağmen konut piyasalarının kentlere göre oldukça farklı bir görünüm sergilediğini ortaya koydu.
Zürih'te fiyat artışları uzun vadede hızlandı
UBS'nin çalışmasında Zürih, konut balonu riski açısından en yüksek seviyenin görüldüğü şehir olarak öne çıktı.
İsviçre kentinde konut fiyatlarının son 20 yıllık dönemde araştırmaya dahil edilen diğer şehirlerden daha hızlı yükseldiği belirtildi.
Düşük finansman maliyetleri ve sınırlı konut arzı, fiyat artışlarının temel nedenleri arasında gösterildi. Boş konut oranının oldukça düşük olması da piyasadaki arz baskısını artırıyor.
Kentte teknoloji ve yapay zeka sektörlerinde çalışan uluslararası nüfusun konut talebini desteklediği ifade edilirken, konut fiyatlarının kiralara oranındaki yükseliş de dikkat çekiyor.
Tokyo'da konut fiyatları gelirleri aştı
Tokyo da UBS'nin yüksek risk grubunda değerlendirdiği kentler arasında yer aldı.
Japonya'nın başkentinde konut fiyatlarının son dönemde hane gelirlerinden daha hızlı arttığı belirtildi.
Uluslararası göç, yabancı yatırımcıların özellikle üst segment konutlara ilgisi ve hanelerin satın alma gücündeki artış, konut talebini destekleyen unsurlar arasında bulunuyor.
Öte yandan yükselen fiyatlar, kent merkezlerinde konut sahibi olmayı zorlaştırıyor. Bu durum bazı hanelerin daha uzak bölgelere ve kiralık konutlara yönelmesine neden oluyor.
Miami'de önceki yıllardaki risk seviyesi geriledi
2024 ve 2025 yıllarında en yüksek konut balonu riskiyle öne çıkan Miami'de bu yıl farklı bir tablo ortaya çıktı.
Kent, önceki değerlendirmelerdeki yüksek risk grubundan daha düşük bir kategoriye geriledi.
UBS'ye göre yüksek kredi maliyetleri, konut sahipliği giderleri ve sigorta primlerindeki artış, Miami'deki konut talebini olumsuz etkiledi. Reel konut fiyatlarında da düşüş görüldü.
Buna karşılık kente yönelik göçün sürmesi ve lüks konut piyasasındaki hareketlilik, talebin tamamen zayıflamasını engelleyen unsurlar arasında yer aldı.
Seul ve Lizbon'da dikkat çeken yükseliş
Araştırmada Zürih ve Tokyo'nun ardından Dubai, Seul, Cenevre ve Lizbon öne çıkan şehirler arasında yer aldı.
Seul ve Lizbon, konut piyasasındaki risk göstergelerinin en hızlı yükseldiği iki şehir oldu.
Milano, Hong Kong ve Madrid'de de piyasa dengesizliklerinin arttığı görüldü. Dubai'de ise mart ayından bu yana konut fiyatlarında bir miktar gerileme yaşandı.
Kuzey Amerika'daki bazı şehirlerde ise yüksek finansman maliyetlerinin konut talebini sınırlaması, risk göstergelerinin düşmesine katkı sağladı.
Bazı şehirlerde fiyatlar yüzde 10 yükseldi
Araştırma, kentler arasındaki fiyat hareketlerinin ne kadar farklılaştığını da gösterdi.
Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong'da enflasyondan arındırılmış konut fiyatları son bir yılda yaklaşık yüzde 10 yükseldi.
Buna karşılık Vancouver ve Toronto'da reel konut fiyatları yaklaşık yüzde 10 geriledi.
Frankfurt ve Münih'te de düşüş kaydedildi. Frankfurt'taki reel konut fiyatlarının 2021'de ulaşılan zirvenin yaklaşık yüzde 25 altında olduğu belirtildi.
Konut sahibi olmanın maliyeti yükseliyor
UBS raporunda konutların erişilebilirliği de önemli bir başlık olarak ele alındı.
İncelenen şehirlerin büyük bölümünde 60 metrekarelik bir konutun kredi faizi ve bakım giderleri dahil yıllık sahip olma maliyetinin, yüksek nitelikli bir çalışanın brüt gelirinin yüzde 40'ını aştığı belirtildi.
Bazı kentlerde ev sahibi olmanın yıllık maliyetinin aynı özelliklere sahip bir konutu kiralamaktan daha yüksek olduğu görüldü.
Münih, Hong Kong ve Sydney, satın alma ile kiralama maliyetleri arasındaki farkın belirgin olduğu şehirler arasında gösterildi.
Yüksek faizler piyasaları farklılaştırıyor
Konut piyasasındaki hareketlerde finansman koşullarının etkisi de öne çıkıyor.
Yüksek kredi faizleri, konut satın alma maliyetlerini artırırken bazı şehirlerde talebin zayıflamasına neden oluyor.
Özellikle geçmiş yıllarda hızlı fiyat artışlarının yaşandığı bazı kentlerde yüksek finansman maliyetleri, fiyatların daha düşük seviyelere gelmesine yol açıyor.
Buna karşılık arzın sınırlı olduğu ve talebin güçlü kaldığı şehirlerde fiyat baskısı devam ediyor.
Beş yıllık dönemde konut her yerde enflasyonu yakalayamadı
UBS'nin uzun vadeli verileri, konut fiyatlarının her şehirde enflasyondan daha hızlı artmadığını ortaya koydu.
Araştırmaya dahil edilen şehirlerin yarısından fazlasında konut fiyatlarının son beş yılda enflasyona karşı tam koruma sağlamadığı belirtildi.
2021 yılında yüksek balon riski taşıdığı değerlendirilen piyasalarda ise sonraki dönemde konut fiyatlarının ortalama yaklaşık yüzde 15 gerilediği ifade edildi.
Bununla birlikte büyük şehirlerde konut arzının yetersiz kalması ve kiraların gelirlerden daha hızlı yükselmesi, konut piyasalarındaki talebi destekleyen unsurlar arasında bulunuyor.
İstanbul bu yılki araştırmada yer almadı
UBS'nin 2026 Global Gayrimenkul Balonu Endeksi 23 büyük uluslararası şehri kapsıyor. İstanbul ise araştırmaya dahil edilen kentler arasında bulunmuyor.
Bu nedenle rapordaki bulguların Türkiye konut piyasasına doğrudan uyarlanması mümkün değil.
Endekste kullanılan “balon riski” göstergesi de belirli bir şehirde konut fiyatlarının kesin olarak düşeceği anlamına gelmiyor.
UBS, piyasalardaki dengesizlikleri konut fiyatlarının gelir ve kiralarla ilişkisi, kredi büyümesi, inşaat faaliyetleri ve diğer ekonomik göstergeler üzerinden değerlendiriyor.
Bu nedenle araştırma, farklı şehirlerde konut piyasalarının mevcut ekonomik koşullara karşı taşıdığı hassasiyeti karşılaştırmalı olarak ortaya koyuyor.
