Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedellerinin yeniden belirlenmesine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesinin yenilenmiş olmasının tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlaması anlamına gelmeyeceğine işaret ederek, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin de değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi.
Karar, İstanbul'da bir iş yeriyle ilgili açılan kira tespit davasında verildi. Taşınmazın sahibi, 2005 yılında başlayan kira ilişkisinde 2021 itibarıyla aylık 22 bin lira olarak ödenen bedelin çevredeki emsal taşınmazların kira değerlerinin gerisinde kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Yerel mahkeme 5 yıl gerekçesiyle davayı kabul etmedi
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hakkaniyete göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, mevcut sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanmasına hükmetti. Karara yapılan istinaf başvurusunun da reddedilmesi üzerine dosya Yargıtaya taşındı.
Yargıtay kararı bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. Daire, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca son düzenlenen sözleşmenin tarihinin esas alınmasının yeterli olmayacağını belirtti.
Kararda, Türk Borçlar Kanunu kapsamında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli belirlenirken taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve ilgili ekonomik göstergelerin dikkate alınması gerektiği hatırlatıldı.
Kira ilişkisinin başlangıç tarihi de araştırılacak
Yargıtay, somut olayda taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekti. 2018 yılında imzalanan sözleşmenin, mevcut kira ilişkisinin yeniden düzenlenmesi amacıyla yapılmış olabileceği yönündeki iddianın da araştırılması gerektiği belirtildi.
Daire, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının incelenmesi gerektiğine hükmetti.
Bilirkişi incelemesi yapılacak
Kararda, kira bedelinin rayiç değerlere uygun olup olmadığının belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği ifade edildi.
Yargıtay, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira bedelinin emsallere uygunluğu dikkate alınarak gerekli koşulların oluşması halinde kira bedelinin hakkaniyete göre yeniden belirlenebileceğini bildirdi.
Bu nedenle yerel mahkemenin eksik araştırmayla karar verdiğine hükmeden Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyanın yeniden değerlendirilmesine karar verdi.
